Att hitta dolda fel i bostadsrätter efter ett köp kan skapa både osäkerhet och frustration. Men vad betyder egentligen ”dolt fel” och vilka rättigheter och skyldigheter har köparen och säljaren? Här förklarar vi vad juridiken säger och vad som är praktiskt viktigt att känna till.
Vad är dolda fel i en bostadsrätt?
Ett dolt fel i en bostadsrätt är ett fel som köparen rimligen inte kunde upptäcka vid köpet, trots en noggrann undersökning. Enligt Jordabalken klassas ett fel som dolt om det fanns redan vid tidpunkten för överlåtelsen, men inte var uppenbart. Vanliga exempel på dolda fel inkluderar fuktskador bakom kakel eller elektriska installationer som inte uppfyller gällande standarder.
Det är också viktigt att skilja mellan dolda fel och sådana som borde ha blivit upptäckta vid en besiktning. Du som köpare har en undersökningsplikt, men säljaren är ansvarig för fel som inte går att upptäcka och inte är förväntade utifrån bostadens skick.
Köparens rättigheter vid dolda fel i bostadsrät
Om du upptäcker ett dolt fel har du rätt att reklamera felet till säljaren. Ett reklamationsanspråk innebär att du informerar säljaren om felet inom en rimlig tid efter att du har upptäckt felet. Enligt svensk rätt är reklamationsfristen för bostadsrätter generellt två år.
Som köpare kan du begära att säljaren rättar till felet, ersätter reparationskostnader eller i vissa fall betalar skadestånd. Exakt vad som gäller beror på omständigheterna och om felet är dolt enligt lagens definition.
Dokumentation är avgörande i dessa situationer. För att stärka ditt anspråk kan det därför vara bra att ta bilder, samla kvitton och eventuellt konsultera en jurist för att bedöma felet.
Säljarens ansvar för dolda fel
Säljaren ansvarar för dolda fel i bostadsrätt som fanns vid försäljningen, även om de inte kände till felet. Det gäller däremot bara om felet inte har avtalats bort i köpekontraktet eller var rimligen förväntat utifrån bostadens skick och ålder.
Säljaren är också skyldig att lämna korrekt information om bostaden för att minimera risken för missförstånd. Om det framkommer att säljaren dolt information medvetet kan det innebära ytterligare rättsliga konsekvenser.
Tidsramar för att anmäla dolda fel
Reklamation av dolda fel i bostadsrätt måste ske inom två år från köpet enligt de flesta bostadsrättsavtal. För att reklamera på rätt sätt behöver du som köpare agera snabbt när du upptäckt felet och meddela säljaren så snart som möjligt. För fastigheter gäller andra regler, där reklamationstiden kan vara upp till tio år enligt Jordabalken.
Om du lämnar in en reklamation för sent kan köparen förlora sin rätt att göra anspråk överhuvudtaget. Därför är det viktigt att hålla koll på tidsramarna och vid behov ta hjälp av en juridisk expert för att bedöma ärendet.
Vad gäller vid en friskrivning?
Många köpare undrar exempelvis om en säljare kan friskriva sig från dolda fel. Svaret är att en säljare kan inkludera en friskrivningsklausul i kontraktet, men detta måste ske på ett tydligt. Friskrivningen kan dessutom fortfarande ifrågasättas vid misstanke om uppsåt. Om du undrar kring dina rättigheter vid dolda fel kan det därför vara bra att ta kontakt med en jurist,
Behöver du juridisk hjälp?
Vi har flera jurister som kan hjälpa dig med detta. Boka ett videomöte om du har frågor och behöver rådgivning, eller mejla oss för att anlita en av våra jurister. Vi rekommenderar: Mirxan Özalp